Ce matin, la Commission Logement du Parlement régional bruxellois entamait l’examen de mon projet de réforme du Code bruxellois du logement. Pour entamer les travaux, j’ai exposé par une présentation introductive l’essentiel des axes de cette réforme.
Aujourd’hui, le Code bruxellois du logement approche de sa dixième année d’entrée en vigueur. Il a subi de nombreuses modifications, mais de manière ponctuelle, et en sens divers; il est temps aujourd’hui, dès lors, de soumettre cet instrument législatif fondateur à un travail d’évaluation globale.
Cette entreprise poursuit un triple objectif:
- Redonner de la lisibilité au code bruxellois du logement .
- L’adapter en fonction des difficultés d’application rencontrées sur le terrain.
- Rendre opérationnels une série de dispositifs et concepts novateurs.
Le présent Code poursuit six objectifs généraux qui se laissent résumer en autant de mots clefs : l’efficacité de l’action publique, le souci de l’habitant, la transparence/gouvernance, la participation citoyenne, les synergies et l’innovation sociale.
Parmi les mesures phares de cette réforme du code, retenons:
A. Des nouvelles définitions
Il s’est agi tout d’abord de compléter l’arsenal déjà existant de définitions par les nouveaux dispositifs que la Région entend promouvoir: l’habitat solidaire, l’habitat intergénérationnel, l’alliance foncière régionale (Community Land Trust) ou encore le groupe d’épargne collective solidaire.
B. Lutte contre l’insalubrité
Une première nécessité s’est vite imposée : simplifier le système actuel. Celui-ci, en effet, fait cohabiter trois documents différents (l’attestation de conformité, le certificat de conformité et l’attestation de contrôle de conformité), ce qui nuit à la lisibilité du dispositif (et donc à son utilisation).
Fort de ce constat, il est proposé de supprimer l’attestation de conformité et le certificat de conformité et, à la place, de concentrer les énergies et le personnel sur les deux procédures restantes (visites d’initiative et visites sur plainte) qui, elles, permettent de débusquer des situations vraiment problématiques. On pourra, de ce fait, multiplier et intensifier ces contrôles-là. Priorité est donnée, autrement dit, à l’éradication des taudis.
Pour améliorer l’efficacité des contrôles, le code réformé renforce le pouvoir de visite domiciliaire de l’Inspection régional du logement (D.I.R.L.). Moyennant le respect de certaines conditions (« présence d’indices sérieux et concordants, consignés dans un procès-verbal »), par ailleurs, les visites d’initiative peuvent ne plus être précédées d’un avertissement.
Par ailleurs, pour faire en sorte que l’argent traditionnellement affecté à l’amende soit plutôt injecté dans la remise du bien en état, la D.I.R.L. a reçu la faculté de suspendre une partie de celle-ci (50% maximum) dans l’attente de la réalisation des travaux. Evidemment, si la mise en demeure n’est pas respectée, cette suspension sera levée et le propriétaire devrait s’acquitter du montant restant de l’amende.
Autre innovation : pour empêcher qu’une habitation déclarée non conforme par la D.I.R.L. puisse malgré tout se retrouver sur le marché sans qu’elle ait été remise dans l’intervalle en état, le bourgmestre qui est censé assurer l’exécution de l’interdiction à la location est chargé explicitement d’empêcher toute nouvelle occupation, au moyen de scellés entre autres.
Enfin, à côté des obligations mises à charge du bailleur, la réforme a tenu aussi à renforcer la responsabilisation du locataire. Ainsi, ce dernier ne bénéficiera plus désormais d’un « droit d‘accès prioritaire aux logements gérés par les pouvoirs publics » au cas où la survenance des défauts devait lui être « manifestement imputable » .
C. Lutte contre l’inoccupation
Diverses modifications sont également apportées, aussi bien sur le cadre conceptuel que sur les modes d’action.
la définition même du logement inoccupé a été revue, en vue notamment d’intégrer la dimension urbanistique.
la liste des présomptions d’inoccupation est dotée officiellement d’un caractère non limitatif.
Les communes devront tenir un registre des logements inoccupés sur leur territoire
D. Attribution des logements des communes
Le code réformé propose d’élargir les règles d’attribution des logements à tous les opérateurs immobiliers publics, y compris les AIS. Il est également prévu d’objectiver davantage la procédure d’attribution des logements appartenant aux communes et CPAS, en imposant la mise sur pied d’une instance extérieure sur avis conforme de laquelle l’otroi d’un logement se fera désormais.
E. Logement social
Dans le cadre de sa mission de service public, les sociétés de logements sociaux seront autorisée à gérer et à mettre en location des logements modérés et moyens dans le cadre de projets de construction et de rénovation d’ensembles de logements. Cette disposition ne pourra se faire que dans certaines conditions. D’une part, ces logements moyens ne pourront dépasser le plafond des 20% des logements du nouveau projet. Et d’autre part, les logements moyens ne pourront dépasser 10% de l’ensemble des logements gérés par les SISP.
D’autres changements intégrés dans la réforme du code du logement ont trait aux conseils consultatifs des locataires (CoCoLo). Leur durée de vie sera prolongée et leurs représentants au sein du Conseil d’administration des SISP auront désormais une voix délibérative.
F. Agences immobilières sociales
Il convenait de professionnaliser davantage encore ces agences qui, pour être intégralement subsidiées par la puissance publique, n’en demeurent pas moins des organismes de droit privé. Ainsi, l’A.I.S. doit impérativement compter désormais parmi son personnel un gestionnaire diplômé.
Notons aussi que la dimension participative intègre le champ des A.I.S. puisque, désormais, le conseil d’administration de chaque agence pourra compter un représentant des propriétaires aussi bien qu’un représentant des locataires.