Le projet de reconversion Livingstone s'est déjà vu délivré un permis d'urbanisme

Récemment, je vous annonçais la délivrance du premier permis d’urbanisme pour un projet de  reconversion de bureau dans le cadre de l’appel à projet que j’avais lancé en juin 2011. Il concerne la reconversion en 122 logements de l’immeuble de bureaux situé avenue Livingstone, entre les rues Stevin et Joseph II. J’étais interrogé ce matin en Commission Logement du Parlement régional bruxellois sur l’état d’avancement des autres projets.

Selon les informations qui m’ont été communiquées par l’Administration, une seule autre demande de permis est actuellement en cours d’instruction pour l’immeuble situé 216 avenue Marcel Thiry, qui sera reconverti en une centaine de logements. Ce permis d’urbanisme devrait être délivré incessamment. Une troisième demande de permis est sur le point d’être déposée pour l’immeuble situé au n°34 du boulevard de la Woluwe.
Ce sont donc les dossiers de trois des plus importants bâtiments retenus par l’appel à projets 2011 qui se mettent en mouvement, pour un total de 283 logements sur les 450 logements prévus.

En ce qui concerne les 5 autres dossiers retenus, je n’ai pas connaissance de blocages, mais les candidats n’ont à ce jour pas encore introduit leur demande de permis d’urbanisme. Ce qui m’amène à une autre question et une première leçon à tirer de l’appel à projets : démontrer la faisabilité technique et urbanistique de la transformation de ces bureaux en logements n’est que la première étape du processus, une étape qui « n’engage à rien », du point de vue des candidats.

Par contre modifier l’affectation de l’immeuble par un permis d’urbanisme est un acte quasi irréversible, qui suscite sans doute encore des hésitations chez certains d’entre eux…  Ce changement d’affectation implique en effet une destruction de valeur comptable des biens concernés.

L’autre leçon à tirer est relative au prix: dans les zones administratives, et singulièrement le quartier européen, l’incidence foncière reste fort élevée, même pour des immeubles totalement obsolètes. De plus, les coûts de transformation sont proches de ceux du neuf – on observe d’ailleurs le même phénomène dans les rénovations de logements. Ce qui explique aussi pourquoi nous avons eu peu de candidats à la production de logements à prix plafonnés.

Le prochain appel à projets, que je compte lancer au second semestre 2012, sera donc remanié afin de cibler spécifiquement la finalité sociale des logements issus de la reconversion de bureaux. Cela impliquera très probablement une subsidiation par m² sensiblement plus importante, ainsi qu’un partenariat avec un organisme à but non lucratif, tel qu’une agence immobilière sociale ou avec le Fonds du Logement.

En effet, la règle européenne « de minimis » limite le subside aux entreprises commerciales à 200.000€ par société et par projet, ce qui réduit sensiblement l’effet levier sur des immeubles de plusieurs milliers de m². Cette limite ne s’applique pas aux ASBL comme les agences immobilières sociales.

Je pense d’autre part que le partenariat avec une AIS pourrait intéresser certains opérateurs immobiliers car il offre à la fois un rendement garanti pour toute la période de prise en gestion par l’AIS, l’assurance de récupérer son bien en bon état à l’issue de la convention et surtout, il permet à l’opérateur de conserver la propriété des immeubles.